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GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL

SECRETARIA DE ESTADO DE GESTÃO DO TERRITÓRIO E HABITAÇÃO DO DISTRITO FEDERAL

Diretoria das Unidades de Planejamento Territorial Oeste e Sul

Despacho SEI-GDF  SEGETH/COGEST/DIOEST

Brasília-DF, 09 de agosto de 2017

A SUGEST,

Trata o presente de solicitação de esclarecimento quanto a aplicação da Norma de Edificação, Uso e Gabarito – NGB 38/94 para lotes de habitação coletiva e comércio em Santa Maria – RA XIII. Esta solicitação se deu em função de projetos em análise pela CAP/SEGETH encaminhados a esta Diretoria.  

  Para subsidiar a análise desta Diretoria, estão anexados; breve descrição dos projetos; localização e o número de processo.  Não foram anexados plantas ou cortes dos projetos. São os seguintes:

Consta também a informação de que a aplicação desta norma foi tratada na 33ª Reunião do Comitê Intersetorial de 30/05/2017(1565923), para os endereços:

          A dificuldade na aplicação desta NGB se refere as divergências entre os itens 04 e 18.C, itens que afetam a definição da altura e número de pavimentos das edificações. O item 04 da norma estabelece o afastamento lateral proporcional à altura, considerando o cone de iluminação e ventilação. O item 18.C , da forma como está escrito, fixa o número de pavimentos em 4.  

          Registramos que anteriormente, já houve a tentativa de sanar este conflito, o que levou a proposição do Decreto nº 30.666/2009, que incluía a anotação nº 18.h na referida NGB, como a seguir:

“18.h. O número máximo de pavimentos para os lotes relacionados no subitem 1.b do item 1 – LOCALIZAÇÃO desta NGB será obtido mediante a aplicação do cone de iluminação e ventilação constante do item 4 – AFASTAMENTOS MÍNIMOS OBRIGATÓRIOS, considerada a Taxa Máxima de Construção de 400% (quatrocentos por cento) da área do terreno. O ângulo máximo de 68° (sessenta e oito graus) será aplicado sobre as divisas confrontantes com outros lotes, considerada a cota de soleira medida no ponto médio do lote.” Art. 2º. Fica cancelado o subitem “18.c” do item 18 – DISPOSIÇÕES GERAIS das Normas de Edificação, Uso e Gabarito NGB 38/94”.

            Ocorre que o Decreto nº 30.666/2009 foi declarado inconstitucional ( 1586678)em 2015, tendo como fundamento o art. 56 da LODF, onde a definição de parâmetros somente pode ser feita por lei complementar. Esta ADI tem efeitos ex tunc - retroage inclusive a projetos já aprovados.

            Diante do exposto, a Dioest procedeu a análise da NGB 38/94 e demais aspectos urbanísticos relacionados, como forma de subsidiar o ajuste desta NGB haja vista a insegurança jurídica com a ADI e projetos de arquitetura que precisam ser analisados, inclusive projetos relacionados a política habitacional do GDF. Paralelamente a esta análise, foram respondidos outros questionamentos constantes dos anexos ao SEI.

 

ANALISE ASPECTOS URBANÍSTICOS

NORMA NGB 38/94 - ( 1569981)

Esta norma foi feita para os lotes destinados à habitação coletiva e comércio dos projetos de urbanismo MDE 11/92 e MDE 86/92 ambos de Santa Maria, e o MDE 162/91 - Vila DVO - Gama, para este último a norma foi substituída pelo PDL Gama. Cumpre esclarecer que esta norma foi aprovada pelo Decreto de nº 17.533/1996, que foi retificado pelo Decreto nº 22.367/01 em decorrência de erro de digitação, conforme esclarecimento no item 18.g da norma. Além dos itens da norma apontados anteriormente, vimos a necessidade de esclarecer os itens 03 e 07 também por estarem relacionados.

ITEM 03 – USOS PERMITIDOS

Este item informa os usos de forma geral e remete à tabela de usos específicos do Anexo 1 da norma. O subitem 3.d, informa que são permitidas, indistintamente a combinação de usos, o que não estaria perfeitamente de acordo com os memoriais descritivos MDE 11/92 e MDE 86/92. Por exemplo, o projeto MDE 86/92 discrimina os seguintes usos no rodapé do Quadro Demonstrativo de Unidades Imobiliárias da seguinte forma:

Já o MDE 11/92(1814027), define: C4 – Comércio – 4 pavimentos e HC4 – habitação unifamiliar /comércio – 4 pavimentos (grifo nosso).Entretanto, com a aprovação da NGB, após o projeto do parcelamento, ela ampliou a possibilidade de usos. O anexo (1846557), traz um mapa com os lotes e os usos constantes nestes MDE.

ITEM 4 – AFASTAMENTOS MÍNIMOS OBRIGATÓRIOS

Acima figura trecho item 03 da NGB 38/94

Tipologias de edificação na  Av. Alagados hoje. Fonte: Google Earth.

Acima figuras item 04 da NGB 38/94

Os lotes abrangidos por esta norma têm largura acima de 30 metros. Podemos inferir que o projetista desta norma, usou o ângulo de 68°, provavelmente como forma de facilitar a simulação de estudos de edificações, garantindo o cone de iluminação e ventilação, e como forma de orientar a relação da edificação dentro do lote, e a relação do lote e a edificação e lote vizinhos garantindo salubridade. O valor da tangente de 68°, que é aproximadamente 2,475 permite de forma geral, a relação de altura e afastamento seguinte: a cada metro de afastamento, o edifício “sobe” 2,475 m. Considerando que lote Tipo H4, é destinado a edificação reconhecidamente de 4 pavimentos, e altura média 12 metros, o afastamento resultante seria aproximadamente 5 metros em relação aos lotes vizinhos.

           

       ITEM 7 – PAVIMENTOS

            Define que o número máximo de pavimentos será definido pela taxa máxima de construção de 400% e pelo cone de iluminação e ventilação, formado a partir do nível do terreno e das divisas laterais dos lotes que fizerem confrontação com outro lote, com ângulo máximo de 68°, a ser aplicado a cada lote.